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婚姻家事
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【上隆说法】夫妻一方擅自出售房产,还能要回来吗??

发布日期:2020-05-29 19:49

  近年来,各个城市的房价一直水涨船高,尤其是北上广深一线城市,房价更是几乎一天一个样。于是,经常会发生这样的事情:老公前脚刚把房子卖了出去,房价就开始大涨,老婆于是说:房子是夫妻婚后的共同财产,老公没经过她同意就擅自卖出去无效,要求买家返还房子。可是此时房价又涨了好几十万,还回去买家肯定不同意。

  还有一种情况:房子虽然是婚后购买,但是却登记在老公一个人的名下,恰好老公因为做生意资金周转不灵,于是瞒着老婆擅自将房子卖掉,老婆知道后岂肯轻易放过,于是要求买家返还房产。

  那么,在这两种情况下,妻子能把房子要回去吗?郭律师今天就给大家讲解一下这个问题。

  善意取得

  以上两种情况,不论老婆是否对老公卖房子知情,都应当按照“善意取得”制度来分析可处理该类问题。那么,什么是“善意取得”呢?简言之,善意取得是指无权处分财产的人擅自把财产卖了,如果买家在购买时是善意的,不知情的,而且也按照市场价支付了款项,买的东西也拿到手了,买的房子汽车等也过好户了,那么原来财产的所有人就不能要求买家返还财产,而只能要求擅自出卖侵犯他利益的共有人赔偿损失。法律的这种规定,通过牺牲了原物所有权人的利益来保护善意第三人的利益,以求达到交易安全、市场稳定的目的。

  婚姻法对善意取得的规定

  《最高院婚姻法司法解释(三)》第11条第1款规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

  这一款的适用有以下几个条件:

  第一,第三人属于善意购买,而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益。

  第二,买受人支付了合理对价,也就是市场价。如果以明显低于市场价购买则难以认定为善意取得。

  受赠、继承等无偿方式也不能发生善意取得的效力。

  第三,买受人已经办理了产权过户手续。

  在这三个条件均已具备的情况下,房屋买卖有效,夫妻另一方不能要求买家返还。

  此外,夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方可以请求赔偿损失,注意,这里指的是离婚时才可以要求对方赔偿,如果没有离婚则不能要求赔偿。

  在当今发达的市场经济环境下,善意取得制度无疑是一项保障交易安全、维护社会公平正义和稳定社会财产关系的不可或缺的制度。它虽然限制了原所有权人所有权的追及效力,在一定程度上牺牲了所有权人的利益,但是它保护了交易安全、促进了财货的流通,因此物权法对于善意取得制度的规定是我国立法的必然要求。