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婚姻家事
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要结婚了,律师教你购买婚房的正确姿势

发布日期:2020-05-29 19:52

  给要结婚的子女购买婚房,是中国人的传统习惯。有些大爷大妈很聪明,很有法律意识,他们会特地选在子女结婚前购买婚房,并写上子女一人的名字,这样一来,房子跟子女的配偶就没有关系了,即使将来小两口过不到一起,发生婚变,这房子也不会被对方分走一半。真的是这样吗?让我们先来看一个案例:

  李明和王红一直是朋友眼中的金童玉女,他们经过了五年爱情长跑后终于结婚。婚前李明按揭买了一套房子,婚后两人共同还贷。王红的工资全都用在了家里的日常消费和孩子教育上,没有任何积蓄。他们的生活过的平静而幸福。但是随着李明的生意越做越大,他的身边开始出现了情人,3年后李明向妻子王红提出了离婚。由于王红不同意,李明两次起诉到了法院。最终,法院不仅判决了离婚,而且将这套婚后双方共同还贷的房子也判给了李明。而李明须将婚后共同还贷的本息和的一半支付给王红。王红为家庭付出了一切,但是现在却面临扫地出门无房可住的困难处境。

  王红遇到的问题应该不在少数,到底法院为什么会做出这样的判决呢?让我们先来了解一下我国《婚姻法》是怎么规定的:

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  看到这里,相信大家就明白法官判决的依据了。大家今后可再也不要想当然地认为只要夫妻共同偿还贷款,房子就属于夫妻共同财产了。这个案例说明在婚前购置房产时,其实还是很有讲究,很有技巧的。下面我们就来详细讲一下婚前买房的技巧和注意事项。

  1、婚前房产如何置办才是自己的婚前个人财产

  这里我们分两种情况讨论,一是全款买房情况,二是按揭买房的情况。

  我们先来说第一种:全款买房情况要注意的问题。

  (1)首先要在结婚前付清与房产购买相关的所有款项,包括购房款、契税、公共维修基金等各项费用。这些费用不要结婚前付一部分,结婚后付一部分,而是要在结婚前全部付清。如有有一些其他费用只能在婚后支付的,也不要用夫妻共同财产的存款来缴纳,而是用自己的婚前个人存款来付钱,并且在支付这些费用时,采用银行转账的方法。就是我们前面所讲的,通过自己独立开具的个人银行账户进行转账。比如说装修房屋的费用,一定要用自己的婚前银行存款支付。为了防止将来说不清楚,不要给现金,而是直接从婚前银行存款的账户转账给装修公司,这样资金的线索就会非常清晰。

  (2)结婚前要将房屋产权证办理完毕,而且产权证上不能有对方的名字。

  做到以上两点,婚前购买的住房就完全算作是自己的婚前个人房产了,即使发生婚变,配偶也无法主张进行分割或者补偿。

  我们再来说说第二种,婚前以按揭方式购买住房应该注意的问题。

  按照中国传统的婚嫁习俗,结婚前一般是男方家里负责买房子,女方家里负责准备嫁妆,如汽车、房屋装修、家具、电器等等。结婚后两人共同还贷。那么假设在这种模式下,男方应该怎样做才能保证房子属于婚前个人财产与女方无关呢?

  具体这样操作:男方要在结婚前就签订完房屋买卖合同及抵押借款合同,并且首付款和装修都在结婚前完成。婚后每个月如需还银行贷款的话,也通过男方在婚前隔离出来的个人银行账户进行转账。这样将来万一发生婚变的话,这套房屋跟女方没有任何关系,完全属于男方的婚前个人财产。

  那反过来,女方应该怎样做才能保证这套房子也有自己的一份呢?毕竟女方在结婚前也付出了嫁妆,结婚后参与了房产的长期还贷,怎样才能避免前面案例中那样被扫地出门的风险呢?有一个很简单的办法,就是在男方准备去买按揭住房时,女方与男友一起去售楼处,在售楼处签订房屋买卖合同时,女方也掏出自己的身份证,要求在合同“买方”一栏写上自己的名字,同时在合同末尾处的“买方栏也签上自己的大名。这样一来,这套房产就相当于是男方和女方共同购买。这样将来的产权证上,就会是男方和女方两个人的名字,房子女方自然也有一份了。

  2、父母帮子女购买婚房的的注意事项

  一般父母在掏钱给子女买房时都希望房子是专属于子女的个人财产,不要和别人扯上关系,那么就需要注意以下几点:

  第一,父母在子女结婚前办理买房的手续,房产证上写子女自己的名字。这时父母要做到的就是,在子女领结婚证之前付清所有房款,并且拿到产权证。

  如果是父母出资,请父母直接将购房款从自己的银行账户转到房地产开发商的银行账户,而不是从父母的银行账户转到子女的银行账户,再从子女的银行账户转到房地产开发商的银行账户,这是为了避免子女自己发生银行资金混同的情形。另外父母还要保留好银行转账的回执单。

  第二,如果父母是在子女婚后赠与房产的话,可能只想给到子女个人,不想让房子跟女婿或者儿媳妇产生任何关系,这样就要注意写好赠与协议,在赠与协议里写明这套房子只赠与给我的孩子。如果想万无一失,还可以带自己孩子去公证处做一个公证。这样的方式看似麻烦,实际可能是最简单,最安全的一招了。另外在写赠与协议和办理公证的整个过程中,是完全不需要女婿或者儿媳配合的。

  第三,也有的父母担心子女做事不谨慎,可能会随意处分房子。我们碰到过这样一个案例:一个老太太在女儿婚前买了一套房子,产权登记在女儿一个人名下。结婚后,女婿就跟女儿说:你婚前的那套房子,我知道那是你妈妈给你买的,我也不想要,但是你也知道我们的公司是我们家的经济来源,你也想我事业发达吧,我很想给你和孩子一个更好的未来,现在公司有一个项目需要融资,我也不是叫你卖了你的房子,我只是想暂时借你的房子做个抵押……妻凭夫贵,老公上进要发展事业,岂有阻拦的道理呢?老公高兴,公司发展好,婚姻家庭自然更好,于是快快乐乐地签字给老公公司做了担保。但是投资有风险,老公投资失利,赔了夫人又折兵。老太太得知房产被抵押拍卖偿债后,大骂女儿糊涂,说投资有赢有亏,赢了钱是你们夫妻俩小两口的,亏了钱却是亏了老娘毕生的辛苦钱啊!你在抵押之前为什么不长个心眼来问问我呢?

  我很想跟这位老太太说,大妈啊,即使您知道了女儿要抵押这套房子,您也未必阻挠得了啊!因为产权人是您女儿,不是您。所以说赠与的好处就是财产归属立竿见影,你想给谁就给到谁,不用担心百年以后两个儿子打得头破血流,也不用担心将来如果真有遗产税,这套房产也因为早已经传承给孩子,而不需要交纳遗产税。但赠与的劣势也很明显,就是对赠与的财产会失去控制权。子女耳根软、遇人不淑,或是投资失败、子女婚变都可能会导致赠与的财产,成为别人的财产。

  所以我们在认识到赠与的优劣势后,可以用一个方法来控制赠与房产的风险。这个方法就是老太太在这套房产上做一个共有权登记,哪怕女儿是99%产权,老太太占1%。这样既完成了生前确定的赠与,又避免了将来可能有的遗产税;同时女儿无论是在婚前还是婚后,但凡要处分这套房产的话,无论夫妻更名、变卖、抵押等,都需要经过老太太的签字确认。我们把这种产权证叫做“按份共有产权证”。所以,父母与子女共同拥有房产,是父母掌握房产控制权的一种很好的安排。