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【上隆说法】拆迁房买卖中能否以共有人未签字为由主张购房合同无效?

发布日期::2022-03-13

  拆迁安置房在取得后一般不允许立即买卖,需要多久才能进行上市交易法律没有明确的规定,可以参考当地的拆迁安置房相关条例规定。一般情况下是房主拿房五年后,缴纳相关的契税费后可以办理房产证,该房屋即可上市交易。对于购买未办理产权证的拆迁安置房存在风险,由于时间跨度较长,房屋价值的波动可能导致一方不愿意继续履行购房合同,这种情况更常见于卖房者因房产升值而不愿出卖房屋也不愿履行过户登记的义务。拆迁安置房往往是针对被拆迁人家庭的全体成员的,在房屋出卖的过程中往往需要其他共有人同意后才可处分,但如果存在共有人一方未签字情形,该合同的效力应当作何认定?

  


  一、曹X、曹XX与汪某1、汪某2等房屋买卖合同纠纷

  1、基本案情

  2009年5月4日,曹X、曹XX与汪某1、汪某2签订《拆迁安置房买卖合同》,约定汪某1、汪某2将其位于无锡市锡山区金锡苑北区23幢254号902室房屋以26万元的价格卖给曹X、曹XX,并约定曹X、曹XX如有办理房产证、土地证及过户手续的需要,汪某1、汪某2应配合其办理过户手续。合同签订后,曹X、曹XX按约支付了房款,并入住该房屋至今。2017年9月12日,该房屋办理了房产证,所有权人为汪某1,共有人为汪某2、沈某。2017年12月20日,曹X、曹XX委托律师向汪某1、汪某2发律师函催促其在收到函后五日内协助办理过户手续。

  另查明,汪某1、余某于1985年1月5日登记结婚,汪某2、沈某于2010年12月17日登记结婚。本案审理过程中,本院通知余某于2018年3月5日到院谈话。余某述称,案涉合同签订时,其也在现场,知晓房屋买卖的事实,但其并不愿意出卖房屋,后来也一直催汪某1把房子要回来。

  


  2、裁判观点

  本院认为,案涉房屋系拆迁安置房,该房屋已居住满5年,且已经办理房屋产权证,根据当前房屋交易政策,该房屋可以上市交易。本案中,曹X、曹XX与汪某1、汪某2于2009年5月4日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,亦不涉及到扰乱社会公共利益的问题,应属合法有效,双方应依约履行。被告主张的该房屋的共有人余某未在合同上签字,因无权处分导致买卖合同无效的意见,本院认为,房屋买卖合同签订时,余某就在现场,知晓房屋买卖的事实,但并未阻止交易的进行,且事后多年亦未有证据证实其要求解除房屋买卖合同,且该房屋产权证上余丽君未作为共有人登记,故无权处分不成立,该抗辩意见本院不予支持。因案涉房屋系拆迁所得,沈某系房屋买卖合同签订后与汪某2登记结婚,故其在产权证办理时获得的该房屋共有人的权利不得对抗善意的买受人。现曹X、曹XX要求汪某1、汪某2、沈某协助其办理位于无锡市锡山区房屋的不动产权属转移登记手续的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。

  


  二、陆某与苏某确认合同有效纠纷

  1、基本案情

  2007年1月24日,甲方(卖方)陆某与乙方(买方)苏某签订《房屋绝卖协议》一份,双方约定:1.甲方自愿将坐落在无锡市滨湖区开发区(落霞小区三期233号501室)的拆迁安置房(房屋面积93.44平方米)出售给乙方,双方商定房屋成交总价共计26万元。2.出售方要全家达成一致才能出售,并有产权人其子女签名盖章后乙方付款255000元给甲方,余款5000元,办理好过户手续后,由乙方付给甲方。甲方领到房产证和土地使用证后,如产权人外出或其它原因不能办理过户手续,则由其共有人或继承人必须无条件的协助办理,必须无条件的协助乙方办理好产权过户手续(其中所涉及的过户费、营业税等一切费用由乙方承担)。双方还约定了其它事项。落款处还有见证单位无锡市滨湖区华庄法律服务所加盖印章。为此,苏某支付无锡市滨湖区华庄法律服务所见证费500元。

  上述合同签订当日,苏某支付给陆某购房款255000元,陆某当场出具了收条,并将拆迁户公寓房安置单和房屋钥匙交给苏某。苏某实际占用涉案房屋一直至今,目前尚未办理不动产权登记。

  陆某上诉观点:《房屋绝卖协议》系苏某花钱请法律服务所起草制定的,其中基于当时的法律法规和实际情况,特别在卖方一栏中和合同第二条都特别强调了,卖方是父母子女全体共有人,且需要是全家父母子女全体签字才能出售,这一点是当事人真实意思表示,更是当事人特别强调的合同成立及生效要件。根据约定优先的原则,这一点显然也应该得到尊重。本案中这也表明了买方买房时明知该房屋是卖方全家人共有的状态,在没有其他家庭成员签字的情况下,该合同不成立,更谈不上生效。

  


  2、裁判观点

  本案的争议焦点是:《房屋绝卖协议》是否因其他可能存在的权利人未签字而不成立,是否因违反法律法规的强制性规定而无效?

  本院认为,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《房屋绝卖协议》签字的双方是陆某与苏某,双方对于买卖房屋的意思表示一致,并无瑕疵,该协议自双方签字即成立。

  依法成立的合同,自成立时生效。关于《房屋绝卖协议》中约定“出售方要全家达成一致,才能出售,并有产权人其子女签名盖章后乙方付款”,该条款系约定了陆某作为出卖人的义务,即保证其他权利人及家人同意出售房屋,该条款并未将陆某家人或其他权利人同意设置为《房屋绝卖协议》的生效条件,故判断该协议的效力,无需审查其他权利人或家人是否做出同意的意思表示。

  合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。陆某与苏某买卖的房屋系拆迁安置房,目前并无法律、法规明确规定买卖拆迁安置房的行为无效。经查,2016年11月19日,无锡市人民政府颁发锡政发〔2016〕252号《关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》,该通知对征地拆迁安置住房的上市交易行为予以了规范。据此可见,无锡地区的征地拆迁安置房只要满足一定的条件是可以上市交易的。《房屋绝卖协议》并不存在违反法律法规效力性强制性规定的情形,应认定为合法有效。

  三、观点总结

  根据《合同法》第五十一条规定,无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。因此,在不存在《物权法》第一百零六条善意取得规定的情况下,第三人并不能基于和无权处分人签订的合同取得财产的所有权。

  上述两个案件中,均存在共有人未在房屋买卖合同中签字的情形,虽然表面上属于未经共有人同意的情形,但应当结合合同具体约定以及综合考虑其他房屋共有人是否有出卖房屋的真实意思,结合买方人付款情况、是否已经居住、其他共有人是否知晓房屋出卖的事实等基本情况来判断。